Il existe de nombreux avantages dans le fait d’investir dans une résidence de services. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre aux investisseurs une fiscalité avantageuse sur les revenus mais aussi une sécurité du bail commercial (plus de détails ici). Avec l’explosion de l’investissement en location meublée de plus en plus de français se tournent vers l’achat d’appartements dans des résidences déjà exploitée depuis plusieurs années. Cela leur garanti une visibilité sur l’exploitation de la résidence, des revenus immédiats et la lisibilité du bail.
Qu’est-ce que le marché secondaire ?
Les résidences de services ont fleuri sur le territoire ces dernières années et proposent des services répondant à des besoins grandissants dans notre société (plus de loisirs, augmentation du nombre d’étudiants, vieillissement de la population, croissance du tourisme d’affaires, etc.). Investir sur le marché secondaire fait référence à l’achat d’un bien dans l’ancien (par opposition à l’acquisition dans le neuf ou en VEFA). C’est un marché sur lequel des propriétaires de logement en résidence de services et des investisseurs entrent en relation afin d’effectuer une transaction de vente.
Rappel sur les résidences de services
La résidence gérée est un ensemble d’appartements meublés et équipés selon les besoins des futurs résidents. Elle doit également fournir au moins trois des quatre prestations suivantes :
- Petit déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture de linge de maison
- Réception de la clientèle
On retrouve ces résidences sur des secteurs comme les étudiants, les EHPAD, les séniors autonomes, le tourisme de loisir ou d’affaire. Face au développement des acteurs proposant cette offre, mécaniquement, le nombre de bien mis en vente disponible sur le marché secondaire a augmenté.
Les principaux avantages de ce type de résidences sont les suivants :
- Une gestion totalement déléguée : l’investisseur perçoit des revenus sans se soucier de la gestion de son patrimoine. Son seul locataire est l’exploitant de la résidence. Même si l’exploitant ne loue pas le bien immobilier toute l’année, l’investisseur continuera à percevoir un loyer tous les mois.
- Des revenus totalement ou partiellement défiscalisés : la fiscalité avantageuse de la location meublée permet d’amortir comptablement la valeur du bien et du mobilier. La charge calculée vient en déduction des revenus perçus pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, les loyers sont très peu voire pas du tout fiscalisés pendant 20 ou 30 ans. Le rendement de l’opération devient donc plus intéressant qu’un investissement entrant dans la catégorie des revenus fonciers classiques.
- Une diversification de son épargne qui génère un complément de revenu confortable : avec les résidences de services, l’investisseur cherchera à diversifier son patrimoine et à se constituer un complément de revenu peu ou pas imposable pour sa retraite ou encore pour avoir une vie active plus confortable.
- La récupération de la TVA : en acquérant une résidence de service dans le neuf, l’investisseur a pu récupérer la TVA inclus dans son prix d’achat 3 à 6 mois après son opération. Or, cette récupération de TVA est réputée acquise après 20 ans. Aussi la cession entre 2 investisseurs LMNP assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’art 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements TVA du premier. Il devra donc conserver le bail commercial jusqu’à la fin de la 20ème année à compter de la date d’entrée dans le régime du premier investisseur.
Achat d’appartement ancien en résidence de services : quels avantages ?
Comme lors de l’achat d’un bien immobilier classique, l’achat d’un appartement dans l’ancien peut constituer une opportunité s’il est récent et bien entretenu. L’investisseur peut bénéficier d’une décote par rapport à un achat dans le neuf sur le même secteur. Ainsi le calcul de l’opération peut être plus intéressant vu que les loyers pratiqués sont en général identiques aux loyers pratiqués dans le neuf et que le rapport avec le prix d’achat en ressort plus intéressant. D’autre part la résidence étant déjà construite et exploitée, l’investisseur peut la visiter s’il le souhaite et se faire une idée sur l’environnement et son état général.
Un autre avantage à ne pas négliger : le fait de percevoir des revenus de façon immédiate sans attendre que la résidence soit construite.
Le dernier avantage de cet investissement et pas des moindre, c’est la lisibilité de l’investissement. L’investisseur aura la capacité de vérifier le sérieux de l’exploitant et sa capacité à bien gérer la résidence (chose impossible en cas d’achat dans le neuf). Il pourra aussi analyser la solvabilité et la qualité de la résidence de service mais aussi connaître les caractéristiques du bien, sa localisation et son environnement.